Čo od 1. apríla mení novela Stavebného zákona?
https://stavebnyurad.gov.sk/co-od-1-aprila-meni-novela-stavebneho-zakona
Hlavne ma zaujíma:
- Prehľad režimov dodatočnej legalizácie stavieb (pdf, 758.8kB) https://stavebnyurad.gov.sk/www/media/layout/1712838623-7670-infografika_cierne-stavby_v6.pdf
Novela zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) účinná od 1. apríla 2024 zavádza a mení tieto najvýznamnejšie inštitúty:
· jedno integrované konanie – hlavná stavba pohltí vedľajšie,
· rozšírenie možnosti spojiť územné konanie so stavebným pre širší okruh stavieb inštitút preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie,
· vydanie záväzného stanoviska obce ako orgánu územného plánovania a fikciu súhlasu,
· osobitný postup pre preskúmavanie spôsobilosti stavieb na užívanie.
Jedno integrované konanie
Množstvo jednotlivých, na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí alebo súhlasov sa zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok.
V takomto prípade sa identifikuje hlavná stavba a v rámci konania k hlavnej stavbe sa pohltia aj tie vedľajšie. Dnes samostatne vedené konania k vedľajším stavbám budú nahradené stanoviskom dotknutého orgánu, ktorým bude orgán príslušný pre vedľajšiu stavbu
Odstráni sa tým administratívna záťaž konajúcim orgánom, stavebníkom a v neposlednom rade verejnosti.
Spojenie územného a stavebného konania
Novelou sa rozširuje možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním pre iné ako doteraz určený okruh stavieb, za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania.
Inštitút záväzného stanoviska, ktorého predmetom je vyhodnotenie súladu navrhovanej stavby so záväznou časťou územno-plánovacej dokumentácie je upravený v zákone č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, ktorý je súčasťou pôvodnej veľkej stavebnej reformy.
Fikcia súhlasu
Doposiaľ sme v praxi na záväzné stanovisko obce k povoleniu stavby mohli čakať aj roky.
Teraz bude mať obec lehotu na vydanie stanoviska 60 dní alebo 90 dní v závislosti od charakteru stavby.
Ak sa obec v tejto lehote nevyjadrí, nastúpi fikcia súhlasu – bude sa mať za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.
Čierne stavby
Na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, vydá stavebný úrad rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia.
Novelizovaný Stavebný zákon počíta s režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb:
· stavby postavené pred 1. októbrom 1976 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi, pričom § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z. je naďalej účinný,
· stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky
o sa nepretržite využívajú na svoj účel a
o vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku, alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená,
· stavby, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb., postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024, za zákonom stanovených podmienok.
Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie
Ide o „nové“ konanie, ktoré do stavebného zákona pribudlo na základe novely účinnej od 01.04.2024.
Ak sa občan – stavebník rozhodne zlegalizovať si svoju stavbu zrealizovanú bez vydaného:
· Oznámenia k ohlásenej drobnej stavbe, alebo
· Stavebného povolenia,
poprípade zrealizuje stavbu v rozpore s vydaným Oznámením k ohlásenej drobnej stavbe alebo Stavebným povolením v rozmedzí od 01.01.1990 do 31.03.2024, má možnosť si následne takto zrealizovanú stavbu, prípadne stavebné úpravy na základe žiadosti zlegalizovať formou tohto nového právneho inštitútu: Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d stavebného zákona
Ako sme uviedli, ide o návrhové konanie, ktoré si vyžaduje aby si stavebník podal Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie.
Tento inštitút je možné využiť na dodatočnú legalizáciu stavieb, ktoré boli zrealizované v časovom rozmedzí od 01.01.1990 do 31.03.2024 a užívania schopné v danú dobu, pričom sa stavebníkom a potom aj následným vlastníkom, ktorý stavbu poprípade nadobudli na základe dedenia nepodarilo zachovať pôvodnú dokumentáciu a doklady k stavbe, prípadne neboli nikdy takéto podklady vyhotovené. Ide o prípady ak sa k danej stavbe nezachovali takmer žiadne dokumenty, poprípade len nejaké náčrty, či výkresy.
Stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby preskúma spôsobilosť stavby na užívanie, ak ide o stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, a to od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 a vlastník stavby preukáže, že
a. stavba svojím stavebnotechnickým stavom a vybavením zodpovedá základným požiadavkám na stavby a účelu, na ktorý ju vlastník nepretržite bez nedostatkov užíva, a stavebný úrad v konaní zistí, že stavba neohrozuje život,
b. je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku a došlo k usporiadaniu pozemku podľa osobitných predpisov,
c. stavba nebola postavená v rozpore so záväznými regulatívmi funkčného využívania územia podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie alebo záujmami chránenými podľa osobitných zákonov účinných v čase zhotovenia alebo v čase preskúmania podľa toho, ktorá skutočnosť je pre vlastníka priaznivejšia
(stavebník uvedené preukáže na základe Stanoviska o posúdení súladu stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, vydanom orgánom územného plánovania mesta Dubnica nad Váhom),
4. stavba sa nenachádza pod elektrickým vedením alebo v jeho ochrannom pásme, alebo v inundačnom území, alebo v ochrannom pásme, alebo bezpečnostnom pásme plynárenského zariadenia, alebo že prevádzkovateľ dopravnej infraštruktúry alebo technickej infraštruktúry, v ktorej ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme sa stavba nachádza, s jej umiestnením v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme súhlasí,
5. ku stavbe je vypracovaná dokumentácia skutkového stavu existujúcej stavby na účely kolaudácie, ak si vypracovanie takejto dokumentácie stavebný úrad vyžiada.
Vlastník takejto stavby si môže podať Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie do 31. marca 2029.
Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie nie je možné podať na stavbu, voči ktorej už bolo zo strany príslušného stavebného úradu začaté konanie o Dodatočnom stavebnom povolení stavby podľa § 88a stavebného zákona.
Ak vlastník stavby preukáže splnenie zákonných podmienok, stavebný úrad vydá Rozhodnutie, ktorým potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie. Rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie má účinky Kolaudačného rozhodnutia.
Naopak ak vlastník stavby nepreukáže splnenie podmienok na vydanie rozhodnutia, ktorým potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie, alebo stavebník v určenej lehote nevykoná nevyhnutné úpravy alebo zabezpečovacie práce slúžiace na to aby bola stavba spôsobilá užívania, stavebný úrad nariadi Odstránenie stavby podľa § 88 stavebného zákona.
1. Je potrebné najskôr zistiť na akom pozemku je stavba, ktorú chcete legalizovať formu Preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie umiestnená, nakoľko stavby sa môžu realizovať, resp. zlegalizovať len na pozemku – druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie alebo ostatná plocha.
Ak by ste chceli touto formou zlegalizovať stavbu, ktorá stojí na pozemku s inak určeným druhom pozemku, museli by ste najskôr absolvovať celý proces Odňatia poľnohospodárskej pôdy na Okresnom úrade TN, pozemkový a lesný odbor (ako sa uvádza v časti: Odňatie poľnohospodárskej pôdy).
2. Následne je potrebné aby si ste si na Stavebnom úrade mesta Dubnica nad Váhom podali žiadosť – Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie s potrebnými prílohami podľa § 140d zákona č. 50/1976 Zb. zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov:
· projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby v 2 vyhotoveniach
· doklad o inom vzťahu k stavebnému pozemku (ak žiadateľ nie je vlastníkom stavebného pozemku a na liste vlastníctva uvedeného pozemku nie je evidované žiadne jeho právo – § 139, ods. 1 stavebného zákona – nájomná zmluva, vecné bremeno, zmluva o budúcej zmluve a pod.),
· geometrický plán zamerania stavby/porealizačné zameranie stavby,
· doklady o rokovaní s orgánmi štátnej správy , stanoviská a posúdenia podľa osobitných predpisov, podľa upresnenia stavebného úradu, najmä:
o Stanovisko Regionálneho úradu verejného zdravotníctva Považská Bystrica (pri stavbách právnických osôb a stavieb občanov na podnikanie),
o Stanoviska o posúdení súladu stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie v čase jej zhotovenia, prípadne v čase jej preskúmavania, vydané orgánom územného plánovania mesta Dubnica nad Váhom (uvádza sa v časti: Posúdenie súladu stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie),
o Súhlas od Mesta Dubnica nad Váhom, referát životného prostredia na trvalé užívanie stavby malého zdroja znečistenia ovzdušia (ak je súčasťou stavby).
3. Vzhľadom na to, že Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je vlastne inštitút, ktorým sa niekoľko rokov stará stavba zlegalizuje, ide vlastne konanie, ktoré má účinky kolaudácie, takže je potrebné spolu so Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie priložiť aj niektoré doklady potrebné ku kolaudácií:
· doklady o výsledkoch predpísaných skúšok a meraní, najmä:
· správa o odbornej prehliadke a skúške plynového zariadenia
· zápis o tlakovej skúške odberného plynového zariadenia
· protokol o vpustení plynu
· správa o prvej odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrickej prípojky
· správa o odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrického zariadenia
· správa o odbornej prehliadke a odbornej skúške bleskozvodu
· správa o odbornej prehliadke a odbornej skúške tlakovej nádoby
· záznam o skúške tesnosti vonkajšej kanalizácie
· záznam o skúške tesnosti vnútornej kanalizácie
· zápis o tlakovej skúške vonkajšej vodovodnej prípojky
· zápis o tlakovej skúške vodovodného potrubia
· potvrdenie o preskúšaní komína
· protokol o vykonaní skúšky tesnosti a vykurovacia skúška ÚK
· doklad o uvedení kotla do prevádzky, resp. doklad o preskúšaní kotla
· ďalšie doklady podľa charakteru stavby, najmä:
· zápis o prevzatí a odovzdaní stavby, resp. prehlásenie stavebného dozoru, že je stavba zrealizovaná v zmysle projektovej dokumentácie (PD),
· oprávnenie dodávateľa na uskutočňovanie stavby (v prípade stavby uskutočňovanej dodávateľsky),
· stavebný denník,
· zmluva o dodávke a odvádzaní odpadových vôd,
· certifikáty použitých materiálov,
· energetický certifikát,
· uvedenie malého zdroja znečisťovania ovzdušia do prevádzky (ak je súčasťou stavby),
· doklady o zneškodnení odpadov (pri jednoduchej stavbe),
· vyjadrenie Okresného úradu Ilava, odbor životného prostredia, odpadové hospodárstvo (k ostatným stavbám),
· vyjadrenie Stredoslovenskej distribučnej , a.s. Žilina ku kolaudácii stavby,
· rozhodnutie o zvláštnom užívaní pozemnej komunikácie – ukončenie.
Pre vlastníkov stavby záhradnej chatky:
Najčastejšie vyskytujúce sa prípady sú práve ohľadne legalizácie záhradných chatiek v záhradkárskych osadách v katastrálnom území: Dubnica nad Váhom a Prejta, zhotovených pred niekoľkými rokmi v minulosti.
Občania sa väčšinou obracajú na Stavebný úrad mesta Dubnica nad Váhom s problémom, že zatiaľ ich stavbu záhradnej chatky nemajú zapísanú na príslušnom liste vlastníctva, a potrebovali by, aby mali stav právne čistý a stavbu aj zapísanú na prislúchajúcom liste vlastníctva.
Fakticky danú stavbu mohli nadobudnúť či už kúpou alebo na základe dedenia, ale právne podľa platného znenia stavebného zákona daná stavba záhradnej chatky neexistuje, t.j. ide o tzv. „čiernu“ stavbu.
Situácia v záhradkárskych osadách s prihliadnutím na majetkovoprávne vzťahy je veľmi komplikovaná s ohliadnutím sa na predchádzajúci právny režim (socialistické zriadenie), ktorý tu roky platil. Dnes je už stav iný a kladie sa dôraz na súkromné vlastníctvo a vysporiadanie si majetkovoprávnych vzťahov, to pre občanom – stavebníkov znamená, že sa musia vysporiadať s faktom, že svoju stavbu záhradnej chaty právne nedostanú, nezapíšu na prislúchajúci list vlastníctva pokým neprejdú legalizáciou svojej stavby, a vďaka novele stavebného zákona účinnej od 01.04.2024 na túto legalizáciu môžu na základe podanej žiadosti využiť formu: Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie, ide o stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, a to od 1. januára 1990 do 31. marca 2024.
List vlastníctva (LV) sa totiž delí na časti:
· „časť A – majetková podstata“
· hneď zo začiatku sa uvádzajú dané pozemky s rozlohou, a s uvedením o aký druh pozemku sa jedná, pričom pod tabuľkou s pozemkami je uvedená vysvetľujúca legenda,
· a následne v tejto časti býva ešte jedna tabuľka s názvom: Stavby, kde je uvedené, že na tom a tom pozemku sa nachádza taká a taká stavba, a taktiež je tam uvedený druh stavby, a pod tabuľkou je taktiež uvedená legenda.
· „časť B – vlastník alebo iná oprávnená osoba“
· „časť C – ťarchy“
Pokiaľ daný LV neobsahuje časť: Stavby, alebo poprípade tam nie je záhradná chatka zapísaná sú možnosti:
· že vlastník stavby v danej dobe keď riešil výstavbu a legalizáciu stavby, tak s právoplatným kolaudačným rozhodnutím nezašiel na príslušný Okresný úrad Ilava, katastrálny odbor a neurobil tak posledný krok – a nepodal si Návrh na zápis do katastra nehnuteľností,
· alebo teda prešiel stavebným konaním, stavbu aj zrealizoval na základe vydaného stavebného povolenia, ale následne kvôli rôznym okolnostiam nepristúpil k tomu, aby danú stavbu aj „právne dokončil“, t.j. neskolaudoval danú záhradnú chatku,
· alebo jednoducho postavil danú chatku bez toho, aby riešil stavebné povolenie a následne kolaudačné rozhodnutie.
1. Ak je teda Vašim zámerom nelegálnu stavbu záhradnej chatky zlegalizovať, a zapísať ju tak na prislúchajúci LV, prvým dôležitým krokom je zistiť na akom druhu pozemku stavba stojí. Stavby sa môžu realizovať len na pozemku – druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie alebo ostatná plocha.
Ak by ste si chceli legalizovať záhradnú chatku na pozemku s inak určeným druhom pozemku (napr. teda druh pozemku – záhrada, orná pôda, …), museli by ste najskôr absolvovať celý proces Odňatia poľnohospodárskej pôdy na Okresnom úrade TN, pozemkový a lesný odbor (ako sa uvádza v časti: Odňatie poľnohospodárskej pôdy).
2. Až následne ak je dobre definovaný druh pozemku, na ktorom stavba záhradnej chatky stojí, t.j. ide o druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie alebo ostatná plocha, môže sa pokračovať, resp. môže si stavebník podať Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie, a začať tak konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie, ktoré má účinky kolaudácie.
3. Ako sa vyššie uvádza, Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie je konaním návrhovým, ktoré sa môže začať len na základe podanej žiadosti stavebníkom.
4. So žiadosťou o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je potrebné podať aj prílohy k žiadosti, ktoré sú uvedené vyššie.